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Viver do imobiliário, através de rendas do arrendamento

zona residencialUm dos negócios mais ambicionados por muitas pessoas é o arrendamento de imóveis, sejam para habitação ou comércio. As formas de obter rendimentos através do arrendamento de imóveis são imensas, arrendar quartos, lojas, casas, instalações industriais, terrenos, espaços, quintas, etc. Viver deste tipo de rendimentos é uma ideia que já passou por muitas cabeças e algumas pessoas embarcaram já nesta aventura. É uma forma de estar nos negócios, e tem-se apresentado como uma forma bastante rentável, já que para além dos rendimentos provenientes das rendas, também a valorização dos imóveis nos últimos anos (20) tem criado mais valias imobiliárias significativas.

Mesmo em tempos pouco favoráveis para os proprietários, queda do valor dos seus bens, continua a apresentar-se como uma oportunidade para quem reforce ou inicie este tipo de actividade, devido ao facto das oportunidades imobiliárias que podem ser encontradas no mercado.

Um negócio para qualquer um

Tenho de admitir que apesar da ideia não ser nada original, é uma boa ideia, na medida que qualquer pessoa pode ter este tipo de rendimentos ou negócio.

É um investimento seguro, estando o risco nas oscilações do valor do metro quadrado, para compra e venda,  mas mesmo assim podemos dizer que o risco associado a este activo é diminuto. O imóvel conserva o seu valor por muitos anos, sendo que ainda encontra períodos de enorme crescimento, dependente dos ciclos económicos que se atravessa.

A dinâmica do negócio é bastante simples, compra-se o imóvel, realiza-se o arrendamento e recebem-se as rendas. Não existe produção, não existem clientes (apenas 1 por imóvel, tipicamente), não existe recursos humanos, não existem oscilações de faturação, não existem “vendas”, etc. A venda é apenas encontrar o inquilino!

Mesmo quem tem “pouco” património pode investir no imobiliário, pois por ser fonte de garantia de empréstimos bancários possibilita a compra sem recursos próprios ou com uma pequena parcela de fundos próprios.

Razões para aplicar dinheiro neste investimento

Mesmo para quem tem somas consideráveis de dinheiro para investir pode ser vantajoso entrar directamente no imobiliário para arrendamento, pois permitem um fluxo de dinheiro constante e a possibilidade de valorização do activo que constitui o investimento, nunca conseguido num depósito a prazo sem capitalização de juros.

Construção de património

As contas para este tipo de negócio parecem simples, mas existem por vezes factores que não são considerados e que podem deitar por terra a rendibilidade do negócio, como os impostos, incumprimentos, seguros, quotas de condomínio, saneamento ou despesas de manutenção e conservação.

Uma ideia que pode ser aproveitada para quem pensa viver de rendimentos provenientes do imobiliário (arrendamento), e por motivações fiscais é a leitura atenta do artigo razões para criar uma empresa.

A alavancagem no imobiliário

A alavanca financeira é um mecanismo que permite potenciar os negócio e investimentos, conforme já aqui foi abordado no artigo: alavanca financeira. Como o valor dos imóveis é por norma elevado, é fácil esgotar a capacidade financeira de cada um, assim não será difícil perceber que o acesso ao crédito será cada vez mais complicado, pois facilmente se entrará num nível de endividamento elevado e põe em risco a capacidade de assumir os compromissos no caso de ocorrer algum imprevisto. Aqui as garantias pessoas assumem um papel fulcral e é onde se pode tirar partido das boas relações com uma instituição financeira.

O dinheiro que gera

Se aplicar recursos próprios, as rendas são um rendimento constante, contudo se investir com recurso a crédito, ao valor das rendas têm que se reduzir o valor da prestação do crédito. Assim, só se obterá um rendimento satisfatório após a amortização do crédito, ou caso o crédito seja apenas sobre cerca de 20% do imóvel. De considerar sempre os custos associados à propriedade do imóvel.

Os riscos do arrendamento

No artigo sobre as vantagens e desvantagens do arrendamento, podem observar-se alguns dos riscos associados a esta actividade comercial, nomeadamente: incumprimento dos inquilinos, conservação do imóvel, etc. Um outro factor a ter em conta é a taxa de juro associado ao crédito (se for esse o caso), pois se as taxas forem indexadas à Euribor e houver um aumento para valores acima dos 5%, o valor das rendas pode não ser suficiente para pagar as prestações mensais.

Viver do imobiliário é uma boa ideia, mas existem pontos a considerar antes de avançar

Comentários

  1. Pedro diz:

    Olá Bom dia sigo o seu blog quase diariamente, desde já os meus parabéns.
    Venho pedir a sua ajuda sobre como calcular o rendimento anual líquido de um imóvel arrendado.

    • Nuno diz:

      Olá Pedro
      Agradeço as suas palavras.
      Em relação à sua questão, não conheço nenhum formula directa, existem várias condicionantes. Vou ver se escrevo um artigo a aprofundar este tema. Para a construção da formula depende se o imóvel já está totalmente amortizado. (se está pago) Valor de aquisição. Em que ano foi adquirido. Regime fiscal, se IRS, depende do escalão de imposto.
      Poderá ser calculado através da soma das rendas – custos e – impostos. Dividindo pelo investimento. ou pelo valor do imóvel. Depende da óptica que se pretende

      Um artigo que pode ajudar: http://investidor.pt/retorno-do-investimento/
      Votos de sucesso

  2. carlos diz:

    boas, tenho seguido o site sempre que a novas publicaçoes, ja comecei o meu investimento, tenho apenas 22 anos, mas sempre a pensar em inovar, ja recorri a credito familiar, porque nos bancos pelas simulaçoes que fiz e quase um “roubo” comprei um apartamento novo e registei-o numa semana na outra ja estava a assinar contrato de renda!
    tens por ai muito boas ideias de negocios.
    cumprimentos

  3. Sérgio diz:

    Boas,

    Sou gestor de investimento imobiliário com uma especialização em investimento e avaliação imobiliária. Caso precisem de alguma ajuda, não hesitem.

    Em relação à forma de calcular o rendimento anual bruto, uma forma simples é através de rendas perpétuas, ou seja, (renda mensal*12) / valor de aquisição do imóvel.
    Esta é uma forma simples de determinar a taxa de rendimento de um imóvel, no entanto, não considera todos os custos associados, por isso o rendimento obtido é “bruto”.

    • ricardo oliveira diz:

      boa tarde sergio,
      não sei se trabalha para alguma empresa , mas eu sou faço compras de imóveis para clientes muito específicos , bem como a gestão dos arrendamentos , talvez pudesse haver aqui uma partilha de carteira de clientes

  4. Manuel silva diz:

    Tenho uma quinta que pretendo vender em Macinhata da seixa, concelho de oliveira de Azeméis e procuro investidor/comprador.se houver mercado para tal estou disponível para as conversações necessárias.obrigado.