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Prós e contras do arrendamento habitacional

O arrendamento de imóveis para habitação envolve vários riscos, o que salta à primeira vista é o incumprimento no pagamento das rendas, mas não é o único. À vista desarmada pode parecer que o arrendamento habitacional seja um bom negócio para senhorios ou proprietários mas efectivamente para o ser é necessário que vários factores estarem alinhados.

Nada melhor que expor as vantagens e desvantagens para os intervenientes neste negócio.

Vantagens do arrendamento para proprietários

  • Rendas mensais
  • Possibilidade de construção de património
  • Independência financeira
  • Paga as prestações do crédito habitação (caso tenha)

Vantagens do arrendamento para arrendatários

  • Mobilidade geográfica
  • Não paga quotas de condomínio
  • Não paga impostos sobre os imóveis
  • Não fica endividado (em caso de aquisição através de crédito)

Desvantagens do arrendamento para proprietários

  • Elevada carga fiscal sobre receitas vindas de arrendamento (IRS)
  • Risco de incumprimento no pagamento das rendas
  • Morosidade nas acções de despejo
  • Deterioração do imóvel perante o uso ( descuidado)

Desvantagens do arrendamento para arrendatários

  • Paga por algo que nunca será seu
  • Pode pagar um valor superior ao que pagaria se comprasse o imóvel
  • Não constrói património

Para o negócio do arrendamento ser vantajoso a nível fiscal o proprietário deverá possuir uma empresa com a titularidade desse mesmo imóvel, pois a carga fiscal será menor, com um máximo de 25% enquanto que em fonte de IRS, pode chegar aos 42%, com as deduções ao serem similares, mas tendo sempre vantagem o Imposto sobre Pessoas Colectivas, até porque se podem deduzir despesas não relacionadas com o imóvel nos seus rendimentos, imaginando que era a única fonte de rendimento dessa empresa.

Um outro problema que pode retrair muitos proprietários de colocarem seus imóveis no mercado de arrendamento é as despesas incorrentes do uso do imóvel, pois o imóvel será menos estimado comparativamente ao uso efectuado pelos próprios proprietários, como por exemplo: furos para colocação de quadros são feitos sem olhar aos danos que pode provocar no imóvel, casas de banho e cozinhas são os principais fontes de problemas.

Pagamento e recebimento das rendas

O pagamento das rendas deveria ser uma obrigação para os arrendatários, infelizmente não é o que acontece, sendo que os proprietários ficam lesados em vários milhares de Euros caso um contrato não corra bem, por exemplo: Num contrato em que o inquilino pague uma renda de 750 Euros, e deixe de pagar após 6 meses, o proprietário receberá 4500 Euros, para despejar a casa demorará mais ou menos 1 ano e meio, ou seja, recebeu em média pouco mais de 200 Euros mês, valor do qual teve de pagar impostos, pagar quotas de condomínio, seguros sobre a habitação, imposto sobre imóveis, saneamento municipal e por fim ainda têm de fazer obras, qua mais não seja uma pintura para poder colocar novamente o imóvel no mercado.

Para concluir podemos dizer que o arrendamento é um bom negócio quando as coisas correm bem, ou seja, quando se recebem as rendas, pois caso contrário é preferível ter a casa vazia do que todas as dores de cabeça que daí podem decorrer.

Comentários

  1. Cláudio Miguel diz:

    Eu arrendei uma casa, mas não declarei nada, a água a luz o gás ficou sempre em meu nome, assim não tenho problemas se não pagarem… mal falhou o primeiro mês, corri com o inclino a pontapé e mudei a fechadura, caso resolvido !! Eu arrendo a casa com essa condição, fica tudo em meu nome, e enquanto o inclino for pagando n há kk tipo de problema, pode lá estar 5 anos sempre com a mm renda não aumento nada e cumpro o prometido, mas se ele falha também n tem hipoteses, e se tiver a infeliz idea de estragar a casa… ai et está bem desgraçadinho da vida !! Conclusão, basta as pessoas serem honestas e tudo correrá pelo melhor !

  2. Nuno diz:

    Olá Cláudio Miguel
    Obrigado pelo seu comentário
    Efectivamente existe muitos proprietários que funcionam assim. O problema é quando as pessoas não são sérias e honestas. Parece que só quem é “mau” é que impõe respeito. Nos dias de hoje parece que os valores morais deixaram de ter importância, para muita gente: sejam ricos ou pobres. Temos de nos ir desenrascando!

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  3. Diogo Paiva diz:

    Acho piada falarem de “valores morais”, quando uma pessoa acaba de anunciar na internet que foge aos impostos… É por esta e por outras que Portugal está como está !

    • Nuno diz:

      Olá Diogo Paiva

      Portugal está como está, decerto não é por este fenómeno, mas isso não vou ser eu a explicar-lho, mas poderia.

      Sou contra a evasão fiscal, contudo:

      A economia paralela também paga impostos: se a pessoa que recebe essa renda (não declarada) comprar um carro novo com as rendas, está a pagar impostos, na economia nada se perde, tudo paga imposto. Se essa pessoa utilizasse uma empresa para realizar esta operação, os impostos a pagar seriam mínimos.

      Um proprietário de imóveis paga quase sempre impostos: IMI e contribuições autárquicas várias.

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  4. miguel diz:

    Bom dia,

    Eu sou senhorio e inquilino e senhorio ao mm tempo. No caso de inquilino, o meu senhorio registou nas finanças o contrato. Como senhorio ainda não o fiz. A minha duvida é se o deverei fazer, para ter ambas os contratos registados e que vantagens ou desvantagem isso me pode trazer, pf? de refeir que aluguei a minha casa por um valor menor à que arrendei, irei pagar irs??

  5. s. martins diz:

    Em relação ao ponto:
    “Desvantagens do arrendamento para arrendatários”

    dizer-se:
    “Não constroi património” não é totalmente correcto.

    Quando se paga uma prestação ao banco, esta inclui uma parte que é amortização e outra que é despesas (juros). A comparação não pode portanto ser feita directamente comparando o valor de prestação do empréstimo com o valor da renda, pois dessa forma vai parecer que compensa sempre fazer empréstimo.
    Também temos que ter em conta o custo de oportunidade, isto é, o que deixa de ganhar ao investir o seu dinheiro no que diz ser “património” – se eu tiver 200.000 euros numa casa (no final do empréstimo ou se pagar a pronto), estou a deixar de ganhar alguns milhares ao ano de euros em juros que poderia estar a render se tivesse esse dinheiro aplicado em depósitos a prazo ou certificados de aforro (por exemplo).
    isto deve ser tido em conta quando se compara as vantagens e desvantagens de ser proprietário ou arrendatário.

    • Nuno Casimiro diz:

      Olá S. Martins

      A pessoa que paga renda, não constrói património, isso é mais do que certo. Já que o valor das rendas é mais ou menos o valor de uma prestação de uma crédito habitação. No entanto, temos de recuar uns anos. Pois hoje, por vezes nem existe a opção de compra, já que os bancos não emprestam dinheiro.

      Tudo deve ser tomado em conta.
      Em relação ao investimento em casa própria tenho um artigo que pode ser interessante ler:
      http://investidor.pt/amortizar-investir-qual-melhor-opcao/

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      • Carlos diz:

        Olá a todos
        Eu consigo perceber perfeitamente a razão das pessoas não declararem as rendas, imaginem por exemplo um proprietário que paga casa ao banco ( juros e amortizações) dois seguros obrigatórios, IMI, condomínio, obras de recuperação e manutenção e se calhar mais qualquer coisa é o valor de tudo isso é superior ao valor da renda, o que quer dizer que tem prejuízo, como se isso não bastasse o estado que nada contribuiu, pelo contrário, só prejudica, com a justiça lenta, por exemplo, ainda pede 25% a 45% de imposto sobre o valor da renda, ora nesta situação por exemplo é extremamente injusto pagar seja o que fôr aos chulos do estado, o justo seria, se houver lucro, depois das contas feitas, pagar uma % ao estado, tal como se faz em Espanha, tenho a certeza que assim as pessoas declaravam as rendas ao estado e assim em vez de um submarino já poderiam comprar dois ou três!!
        Um abraço

  6. João Guimarães diz:

    Boa noite,

    Todas as despesas de manutenção/ obras, taxa de vacancy, plano fiscal e legal, gestão de propriedade, etc., devem ser considerados, contados e exagerados na altura de comprar. Lembrem-se de fazer o dinheiro ao comprar e não de esperar que as coisas resultem mais tarde. Construam um critério de investimento que faça sentido e concentrem-se no vosso mercado e niche e quando as oportunidades surgirem vão reconhecê-las.

    No caso de Buy and Hold, qual é a entidade comercial que permite deduzir mais despesas, seja com manutenção, gestão, depreciação, etc. Alguem bem versado em contabilidade/ Lei Fiscal, que também seja investidor consegue responder?.

    Um Abraço,

    João Guimarães