Este site utiliza cookies. Ao navegar no site estará a consentir a sua utilização. Saber mais

Criar uma empresa para gerir património imobiliário

Criar uma empresa ou sociedade comercial para desenvolver um negócio imobiliário como o arrendamento ou a compra e venda de imóveis acarreta várias vantagens para os proprietários/investidores/empreendedores, contudo também existem aspectos a ponderar antes de constituir a sociedade que irá deter os imóveis.

Existem vantagens fiscais, mas também podemos verificar alguns contras numa operação deste género, pois existem tantas condicionantes para avaliar que pode ser trabalhoso, esclarecer sem complicar.

Valor do património

A primeira questão que ajuda a decidir se é vantajoso utilizar uma empresa para gerir património imobiliário é o valor do imóvel ou das rendas. O que realmente interessa é saber se compensa financeiramente esta operação. Existem casos em que não é proveitoso, por exemplo se tiver uma casa arrendada por 500 Euros dificilmente compensa, uma vez que os custos de manutenção da empresa tornariam essa operação não rentável. Existem, no entanto, outros elementos a considerar que poderiam inverter a situação como seja a sua utilização para fazer aquisições imobiliárias e iniciar ou realizar investimentos.

Financiamento

As formas para obter financiamento bancário são diferentes caso se seja uma pessoa individual ou colectiva, se uma pessoa singular pode obter um crédito habitação com um prazo superior a 20 anos, uma empresa dificilmente o conseguirá. Geralmente as empresas adquirem imóveis através de leasing imobiliário.

Fiscalidade

Os negócios imobiliários que são tributados em fonte de IRS, são fortemente taxados, assim a grande motivação para criar uma empresa para gerir património imobiliário tem em vista a redução da carga fiscal e isso apenas é possível no regime de contabilidade organizada. Assim irá necessitar de contratar um contabilista, através de uma avença mensal, geralmente consegue-se por valores a rondar os 150€, para pequenos negócios.

Para além das taxas de tributação dos rendimentos, IRS (taxa máxima próxima dos 50%) e IRC (taxa de 25%) temos que considerar os custos que é possível abater, pois apenas o regime de contabilidade organizada permite deduzir custos financeiros e de gestão do imóvel. Este facto pode representar uma importante poupança fiscal.

Tipo de sociedade

Um pormenor muito importante, pois existem formas de constituir “firmas” que possibilitam a isenção do pagamento de determinados impostos. Se constituir uma sociedade comercial (por quotas ou anónima) beneficia-se de forma fiscal moderada e a constituição de uma fundação pode ser ainda mais vantajoso, pois ainda permite isenções no pagamento de IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis. Nada melhor do que o aconselhamento com um advogado para a selecção da melhor forma da constituição da empresa.

Propriedade dos imóveis

Um dos pressupostos para a realização deste acto, constituição de uma firma para gerir imobiliário é que os imóveis serão um activo da empresa, assim a pessoa é proprietária da empresa que por sua vez o é dos imóveis.

Ideia alternativa

Há forte possibilidade de existirem pessoas que têm imóveis hipotecados (garantia no crédito imobiliário),  assim subarrendar o imóvel à empresa criada e arrendar posteriormente e tudo dentro da lei, se for correctamente realizado. Para saber mais sobre subarrendar imóveis visite o artigo que aborda o subarrendamento. O contrato de crédito deve permitir o arrendamento do imóvel! Nada melhor do que ler os contratos assinados no momento das escrituras dos imóveis, em alternativa poderá-se também falar com o gerente de conta.

Depois de observadas todas as questões (fazer as contas) pode chegar à conclusão se é ou não vantajoso optar pela solução de criar a empresa. A minha opinião estas situações só se justifica se for proprietário de bens imóveis com valor superior a 500.000€ ou rendas mensais superiores a 2000€ , nas restantes situações é necessário analisar (caso a caso).  Um Técnico Oficial de Contas fará esta análise sem grande dificuldade, mediante a situação concreta.

Comentários

  1. Pedro Silva diz:

    Viva Nuno,

    Permite-me que faça uma observação quanto à detenção de património imobiliário detido por fundações.
    O que a lei diz é: “esta isenção só se aplica aos prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos seus fins”. Ou seja, se não for dado uso a favor da fundação, não se podem incluir esses imóveis na mesma.

    Enquanto que investidor imobiliário tenho tido um dilema sobre, criar ou não empresa. De facto isto é um pau de dois bicos exactamente pelo que referiste sobre os prazos de financiamento. Se por um lado podes deduzir mais algumas despesas da actividade, por outro és quase obrigado a aumentar os montantes aplicados nos negócios. Considerando a formula do retorno do investimento (ROI), quanto mais dinheiro TEU colocares num negócio, menor é a tua taxa de retorno.
    E o que o leasing te obriga, é mesmo isso: teres que colocar mais dinheiro TEU nas operações para que a prestação te crie um cashflow positivo todos os meses.

    Vou exemplificar para se tornar mais claro:

    Formato de Aquisição em Nome Individual (buy-to-let)
    Valor aquisição: 50.000 €
    Valor que metes do TEU dinheiro: 5.000€
    Anos do empréstimo: 20, 30 ou mais (mediante a idade do cliente)
    Valor prestação: 150 €
    Renda recebida: 350 €
    Lucro (antes de impostos): 200€
    Retorno deste investimento (ROI)=
    Renda mensal x 12 meses / montante do TEU dinheiro no negócio = % de retorno
    350 x 12 / 5.000 = 84%

    Vejamos em formato de Leasing:

    Valor aquisição: 50.000 €
    Valor que metes do teu dinheiro para que a prestação não ultrapasse o valor da renda recebida: 15.000€
    Anos máximo de empréstimo: 20
    Valor prestação: 300 €
    Renda recebida: 350 €
    Lucro (antes de impostos): 50€
    ROI deste investimento =
    Renda mensal x 12 meses / montante do TEU dinheiro no negócio = % de retorno
    350 x 12 / 15.000 = 28%

    Serão valores redondos mas o que interessa aqui é aperceber-mo-nos do raciocínio cálculo do retorno dos investimentos.
    Haverá mais algumas contas a considerar neste tipo de negócio mas não vou falar delas aqui.

    O raciocínio base para se analisar um investimento é o acabado de ser apresentado.

    Levando a análise da formula mais além, concluímos que quanto mais dinheiro NOSSO se colocar nos investimentos, menor a taxa de retorno.

    Como o Nuno referiu, este tipo de investimento não dispensa a consulta de uma contabilista visto que cada caso é um caso.

    Se pretenderem investir no imobiliário com vista a ganhos de capital e não para criação de cashflow, recomendo (sem grandes análises) a constituição de empresa visto serem só operações de compra e venda sem preocupação dos valores das prestações mensais ao banco. (normalmente feito por quem já tem grandes reservas ou fluxos de capital). Neste caso só pela isenção de IMT obtém-se uma grande poupança, logo maior margem de negociação numa futura venda.

    • matias jose diz:

      bom dia pedro eu so queria saber se è mais avantajoso uma empresa de imoveis se eu os compro cash.
      E qual e a diferença se eu os comprar ao meu nome proprio.
      pensso que e mais rentavel en sociedade, se eu constituir uma sociedade de investimento e alugo os apartamentos,e ponho- me como empregado da empresa os lucros sao para pagar o meu salalario. e nao avendo lucros por que sao utilizados para pagar salarios e despesas, quais sao as taxa que devo pagar,uma vez que o dinheiro foi utilizado nos salarios?

  2. Nuno diz:

    Olá Pedro
    Agradeço o comentário e o exemplo.
    Em relação a fundações, não estou dentro desse assunto, não penso constituir nenhuma nos próximos tempos. Mas ao que parece um milionário português, recentemente incluiu a sua residência em nome da sua fundação para pagar menos impostos.

    Foi um bom exemplo com a demonstração do ROI, contudo se no calculo utilizarmos o efeito fiscal, os resultados serão algo diferentes, por conta da menor carga fiscal sobre empresas e dos custos que podem ser abatidos. Fazer estes cálculos pode não ser simples, se quisermos ser rigorosos 🙁

    Se se for proprietário de alguns imóveis sem encargos (já pagos), as contas dão resultados bastante diferentes!
    Mais umas ideias para próximos artigos 😉

  3. Pedro Silva diz:

    Nuno,

    Não vamos dizer que foi o tal “senhor das cervejas” que fez isso mas repara… Ele pode fazer. Não deve é fazê-lo. Agora estou curioso é de, eventualmente saber, como irá justificar o uso da sua casa privada no âmbito da actividade da fundação.

    Já sei!! Vai usar o “salão maior” para os cocktails da fundação. Pronto! 🙂 Fora de brincadeiras, gostaria de saber realmente a justificação que irá apresentar.

    Relativamente à questão fiscal, sem dúvida que os investidores terão de contar com ela e falar com os contabilistas para fazerem as devidas simulações de modo a não terem surpresas desagradáveis.

  4. Nelson Paulino diz:

    Alguém sabe de um bom contabilista nesta área?

  5. susana Lima Correia diz:

    Tenho a seguinte dúvida e muito agradeço a quem me possa esclarecer! Tenho alguns apartamentos que alugo e cujo rendimento é tributado em IRS. Como o IRS sofreu um grande aumento. Ao juntar a minha reforma e rendimentos prediais, sou fortemente penalizada! Estou a pensar constituir uma Empresa Unipessoal para ser taxada em IRC o que é mais vantajoso. A minha questão prende-se com o seguinte: Tenho que vender todos os apartamentos à nova Empresa, com os custos daí resultantes, escrituras, registos prediais, IMT…. Ou posso ceder, por contrato ou outro, os apartamentos à empresa, uma vez que eu sou proprietária dos apartamentos e também da Empresa? Os meu muito obrigada a quem ajudar a esclarecer…

    • Nuno Casimiro diz:

      Olá Susana

      Não sei se poderá ser a solução, mas existe a figura de subarrendamento. Talvez possa ser utilizada
      http://investidor.pt/sub-arrendamento-arrendar-propriedades-alheias/

      Votos de sucesso

    • José Tripeiro diz:

      Olá Susana,

      Mais simples, podes (deves) optar pela tributação autónoma, ou seja, não deves englobar os rendimentos prediais com os outros rendimentos, na tributação autónoma dos prediais é aplicada uma taxa única de 28% (a mesma dos depositos a prazo por exemplo). Se tiveres outros rendimentos, facilmente chegas a uma taxa superior… dai que o englobamento é negativo.

      • Daniela Aires diz:

        Boa noite José Tripeiro,
        O problema dessa solução é que não permite abater qualquer tipo de despesas como o IMI, condomínio e conservação do imóvel, que o Estado (ainda) permite deduzir em sede de IRS. Contas feitas pode ir dar ao mesmo.
        Cmp
        Daniela Aires

  6. Rui diz:

    Boa noite

    Gostaria de entrar nesta área de negocio a venda e arrendamento de imóveis a minha ideia e comprar imóveis sem o uso de credito e alugar os mesmos , tenho uma empresa que tem no objeto social compra , venda e arrendamento de imóveis gostaria de saber se e mais vantajoso comprar em meu nome ou em nome da empresa ?

    Cumprimentos

    Rui Miguel

  7. Maria diz:

    Boa noite,

    Acabei de divorciar-me, saí de firma que tinhamos e fiquei em nome pessoal com um prédio e um apartamento cujas rendas mensais totalizam 2790€ (33.480€/ano), os custos anuais são aproximadamente de 2.200€ (condominio, despesas, taxas e seguro) e o valor do IMI é de 775€. Tendo em conta que não tenho outro rendimento e vou ter várias despesas com a casa morada de familia e o carro, gostaria que me aconselhasse se devo manter-me como pessoa singular ou devo passar a Empresário em nome individual ou criar uma empresa unipessoal.
    Obrigada.

    Cumprimentos

    Maria Monteiro