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Como gerar rendimentos com terrenos urbanos

Os terrenos urbanos são um activo que não gera rendimento, já que é difícil o arrendamento dos mesmos, assim só se obterá rendimento no momento da venda. Como muitas pessoas ambicionam possuir casa própria sem despesas de condomínio nem vizinhos a fazer barulho uma solução que se vislumbra é a construção de uma moradia.

Comprar um terreno num local ambicionado e construir a moradia dos sonhos para o futuro proprietário começa pela aquisição de um terreno na zona que se pretende (caso ainda não o possua). Existem 2 grandes possibilidades para gerar a mais valia com terrenos: venda do terreno ou a construção de um edifício para posterior venda. Vamos analisar cada uma destas hipóteses:

Venda do terreno

Na venda é sempre o momento onde se perde património, no caso de um terreno troca-se um activo por dinheiro. O grande problema dos terrenos urbanos é que após valorizarem durante determinado período de tempo, esta chega a um limite, é tempo de tomar a decisão do que vamos fazer com o mesmo, já que todos os anos é necessário pagar contribuições para o manter.

Temos de distinguir que existem vários tipos de terrenos urbanos, já que de acordo com o Plano Director Municipal, PDM. Este condiciona muitos aspectos, entre os quais os metros quadrados que é possivel construir nesse terreno, acima e abaixo do solo. Se o volume de construção permitir construir um prédio, este poderá ser vendido a construtores civis ou investidores, já se apenas permitir a construção de uma moradia abre outras  possibilidades podendo ser vendido a qualquer pessoa. Dependendo sempre da oferta e da procura na zona, para além da localização assim será o preço a transacção. Claro está que as dimensões ou o PDM da área edificável também têm a sua importância.

Ao vender um terreno dá a possibilidade ao adquirente construir a seu gosto, assim terá a possibilidade de fazer alterações ao projecto junto do Arquitecto responsável. É também a forma mais rápida de vender o terreno.

Construção para venda

Edificar é um investimento ou reinvestimentos já que a compra do terreno também conta, por isso serão necessários recursos financeiros, que têm sempre um custo. Recorrendo ao crédito será o juro a pagar ou o custo de oportunidade de outros investimentos que não são concretizados. Existe tembém o risco de não conseguir vender o edíficio, tornando-se assim num investimento desastroso

Edificar é um processo moroso, já que são necessárias várias licenças, projecto de arquitectura, orçamentos vários e investimento financeiro. O tempo necessário para a execução da obra varia, por exemplo para uma moradia com 200 m2, serão necessários de 8 a 12 meses. O valor da construção chave na mão, varia de acordo com a qualidade dos materiais e equipamentos a instalar, mas só para dar uma ideia: com 200.000€ consegue-se construir uma moradia de 3 pisos com 220 metros quadrados. Claro está que se ao invés da adjudicação total da obra a uma única entidade ou ser o próprio a dirigir pode ficar mais em conta, ou não.

Terreno + construção = Valor superior

Se um terreno vale 100.000€ e a construção ficou por 170.000€ pode ser vendido por um valor superior à sua soma. Assim 270.000€ será o valor preço mínimo para a colocação no mercado. Se a venda for de 300.000€ então quer dizer que a construção por si gerou 30.000€ de lucro, e alienou o terreno.

A construção no terreno abre outras possibilidades que não a venda, por exemplo pode ser arrendado, substituindo deste modo uma alinenação de património, por um rendimento constante.

A venda de uma moradia pode ser difícil, mediante o preço que se pede por ela, mas de um certo modo também facilita a venda, pois está se a oferecer uma habitação pronta a habitar. O que “descomplica” para o adquirente processos legais e bancários decorrentes do processo de construção, contudo também retira a possibilidade de construir a gosto.

Conclusão

O dilema para quem possue terrenos que se considera que tenham atingido o limite de valorização é grande, pois não é fácil tomar decisões num momento em que o mercado imobiliário está de rastos. Se a venda do terreno épor um valor muito inferior ao da construção, este também necessita de investimento para além do factor tempo. Vender um edifício pronto a habitar tem as suas vantagens mas é necesssário fazer um reinvestimento. Neste tipo de decisões, muita poderação é sempre o melhor conselho.

Comentários

  1. antonio rodrigues diz:

    estive a ler com atençao, o seu artigo. acerca de terrenos,urbanos. tenho um com parecer tecnico, viabilidade total de construçao.maximo pisos-2,densidade constriçao-0/3..densidademaxima de construçao,20 fogos ha.isto pertence aoparque n,arrabida ,em aldeia junto serra.3k sesimbra arrabida e meco,etc.9258m.so que preciso vender, e nao sei como fazer, e otimp.vista lisboa palmela e arrabida.ja meti em imobiliarias, estrangeiras a 4 meses ,mas vendem-se pocarias, sem ordem de construçao.e eu nao consigo. quer ajudar,pago comissao. agradece antonio rodrigues sesimbra

    • Nuno Casimiro diz:

      Boas António
      Acho que de momento não posso ajudar muito na venda do terreno. Não actuo no ramo do imobiliário.
      Votos de sucesso

  2. joão gonçalves diz:

    terrenos para venda en sona para construção o abrigo do P D M de benavente sona de Samora Correia ronda os 60.000 m 2 em tres parcelas uma de 23.000 encosta a prédios de 4 pisos pago a quem vender